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    大数据|常州:昔日鬼城的“进出口”新格局

  原题目:大数据|常州:旧日鬼城的“进出口”新款式

  小Q导读:最严谨的数学教员用大数据告诉你常州房地产市场的潜力。

  文/研究核心数洞老表哥、数洞里的兔酱

  2016年四时度处所再次重启“限购”以来,跟着房价增速的放缓,大大都热点城市较着降温,行业热度也更多地转向了一些“不限购”城市,如常州、南通、宁波、青岛等二、三线城市关心度较着提拔,成为了新的“潜力”城市,也勾起了老表哥的研究乐趣。

  摘掉“高库存”帽子

  优良根基面迎来更多关心

  连系近年行业和经济数据变化,不难发觉这些城市的共性特征:一方面是切切实实的风险降低。起首是供求关系恢复均衡,消化周期多已降至一年以内,典型如宁波、南通、常州、徐州等市,近两年消化周期降幅更是跨越了60%;其次是开辟成本获得节制,土拍底价或切近底价成交仍是市场常态,常州、常德、贵阳等市土拍溢价率更是低于5%;最初是房价仍有上升空间,目前价钱较着低于区域焦点城市或同能级城市,非论是邻接上海的南通,仍是临近南京的常州,其价钱“凹地”现象均较为较着,而长春、宁波、贵阳等二线城市,其商品室第价钱也较着低于经济成长程度雷同的同能级城市。

  另一方面是优良的根基面支持。从生齿规模来看,这些城市常住生齿多居于全国前列,持久需求基数无虞,徐州、烟台等市更是高居全国TOP50;从经济成长来看,这些城市更是全国领先,典型如常州、宁波人均GDP更是跨越不少省会城市,高居全国TOP20;从房地产规模来看,行业也曾经步入了成熟成长阶段,为市场差同化成长留下了更多空间,2016年大都城市商品室第成交面积冲破500万平方米。

  具有470万常住生齿的常州恰是此中典型,作为苏南城市群的一员,常州比省会南京更早划入“长三角”,经济成长也不断处于全国前列,人均GDP、人均可安排收入双双跻身全国TOP20,年均跨越600万平方米的买卖量,也代表了这座城市的市场活力;受库存积压影响,2012年以来常州楼市履历了一段低迷期,但颠末2014-2016年的“三年不供地”之后,目前常州供求关系曾经根基恢复均衡,2016岁尾室第消化周期仅为5.4个月,较2014岁暮下滑60%;常州房价虽在2016年履历了一轮快速上涨,但全市8000元/平方米的成交均价,仍是远低于临近的南京、姑苏和上海。

  为进一步阐发此类城市的需求变化,表哥很辛苦地找到了隔了一个工位的兔酱,请她以常州为样本,连系案场到访客户数据,从购房者形成、行为特征等角度进行了进一步的深切研究。

  本市客源多来自于老城区

  改善型置业成为市场主力

  就当地客群分布来看,常州以市区改善型置业为主的需求特征很是明显。过半客源栖身在钟楼、天宁两大老城区,并集中在清潭、怀德、兰陵等焦点成熟板块;目前新北区也集聚了较多置业意向客户,自2006年市当局搬家至新北区后,历经近10年的成长,跟着收入程度的提拔,也有越来越多的居民考虑二次置业;反却是常住生齿跨越150万武进(相当于新北、钟楼、天宁生齿总和),客源总数相对较少,缘由也不难理解,一方面是因为人均可安排收入不高,中高收入群体总量不大,另一方面是由于近城区客群多为新迁入人群,短期内置业需求不强。

  外埠客群次要分布在沪宁沿线

  此中近三成来自于上海

  更成心思的是外埠客群数据,按照1月份常州监测数据,不难发觉前来看房的客户中,接近85%的客户为常州当地客户,别的15%客户则来历于外埠,此中次要来自于上海、南京、姑苏这三个同样位于长三角经济圈内的经济愈加发财城市,还有少量来自北京、深圳等地的客户。鉴于这部门客户在更高一线的城市已有居所,来常州置业可视为以投资需求为主。

  外埠投资客户的涌入,次要缘由有二:一是常州目前仍未限购,政策较为宽松;二是常州作为沪宁线上的一处价钱凹地,目前室第均价8272元/平方米,远低于上海、南京、姑苏等热点城市。常州本身经济实力雄厚,并且近年来房地产成长敏捷,以3个月来看,消化周期已下降至4.7个月,库存健康,前景也很是优良,对于外埠投资客而言,是沪宁线上投资购房的不贰选择。

  在外埠客户涌入的同时

  常州当地的采办力也正在向外溢出

  在常州取样查询拜访的客户中,并不是100%的看房行为都只发生在常州,除了常州以外,还有接近20%的看房行为发生在姑苏、南京、无锡等临近的发财城市。按照查询拜访逻辑,取样查询拜访的客户必定全数发生过在常州的看房行为,那么总看房记实人次则是客户样本的1.25倍(100%/80%=1.25),假设所有源自于外埠的客户都发生过外埠看房行为,则还有10%(25%-15%=10%)的常州当地客户,也发生过外埠看房的行为。

  虽然看佃农户转化为购房者两头还将有必然的流失率,可是不成否定的是,常州当地需求也正在向周边愈加发财的城市溢出。需求外溢也有两方面的要素:一来,与外埠投资需求流入常州分歧的是,常州当地需求向高一线城市流动,除投资需求外,还有追求更好小我成长的需求;二来,除了高一线城市以外,还有部额外溢的需求扩散至镇江如许经济实力和房价都比常州略逊一筹的城市,这部门需求同理一线城市向常州流入的投资需求,能够视为常州当地人在愈加凹地的处所寻求投资机遇。但从数据来看,常州外溢的需求更多的是流向高一线城市,比起投资,更多的常州人选择追求在更高能级城市的成长。

  因而,目前常州最值得留意的有两类客群,一类属于常州当地高端客户,方向于到溢价更高、前景更好的城市投资,以期换取更高的投资利润,这种客户往往经济实力较为雄厚,在当地置业的话一般倾向于高端及改善型产物;另一类是上海、南京等经济更为发财城市的投资客,因为限购及本地房价高企无法在本地继续买房投资,深信市场前景仍有益可图的他们手握大量资金到政策宽松的价钱凹地常州进行投资,这一类客户在常州置业往往愈加青睐容易转手的刚需或刚改项目,对学区等要素较容易忽略。

  常州客群来历的丰硕,次要是长三角发财的交通收集给出行带来了很是大的便当,工作、栖身、消费不再是保守“三位一体”的形式,更多消费者起头习惯卫星城市的糊口体例(按样本数据统计,工作在常州、但不住在常州的人至多有5%),一周一度的“迁移”在长三角地域曾经成为常态。当购房者具有更多的选择,购房半径将会史无前例的拉长,跨城市置业也不再别致。

  回到表哥的主疆场,连系市场数据,能够更清晰地看到近半年来常州楼市的变化。

  投资客涌入,鞭策房价快速上涨

  2016年前三季度,常州市区商品室第成交均价不断维持在7000元/平方米摆布,市场热度较着低于周边的南京、上海、杭州等市。但跟着8月份姑苏、南京起头接踵升级调控,在外埠客群涌入的鞭策下,常州商品室第成交均价快速攀升,2017年1月常州市区商品室第成交均价达到9813元/平方米,较2016年8月份上涨了39%。但值得留意的是,受高端需求外溢影响,高单价产物市场成长仍然迟缓,2017年1月份仅3套室第均价跨越3万元/平方米。

  旧日“鬼城”成为市场主力

  武进区成交占比快速上升

  跟着投资客群的添加,常州区域布局也闪现出了较着变化。房价较低、投资属性更强的武进区成交占比力着上升,2016年四时度以来成交占比为47%,较2016年前三季度成交占比上升了10个百分点。在历经了近几年的“去库存”后,武进早已不再是2012年的“鬼城”,目前武进消化周期曾经不足半年,但成交均价仍不到9000元/平方米,再加之轨交、副贸易核心的规划利好,目前武进区曾经成为了常州楼市的绝对成交主力,也吸引着大量外来投资客群。

  三房、四房产物均价快速上涨

  一房产物房价“滞涨”

  从产物成交布局来看,因为供给布局短期内难以改变,常州各面积段产物成交占比相对不变,但各面积段产物均价的增加差别,仍是申明了楼市的变化。就客岁9月以来各面积段的成交均价变化来看,近期常州三房、四房产物成交均价上涨最快,独栋、双拼别墅也获得了多量购房者的青睐。

  统计数据显示,客岁9月以来100-140平方米的三房、四房、复式产物成交均价显著增加,短短五个月内房价增加跨越40%;300㎡以上的别墅类产物价钱也增加较快,并以独栋、双拼产物最为典型,期间成交均价涨幅跨越50%。

  两类产物价钱涨幅较低,一类是80㎡以下的一房,该类产物当地客群基数无限,转手较为坚苦,外埠投资客群乐趣也相对不高;另一类是200-300㎡产物,该面积段产物次要为四房、五房的大平层或联排别墅,目前常州市场采取度不高,成为“夹心层”,房价涨幅也相对较小。

  总价段成交布局的变化也印证了上文对价钱的判断,自客岁9月份以来,常州总价80万以下产物成交占比快速回落,1月份占比仅为32%,占比力2016年三季度下滑了33%;而统一时段内,80-150万中高总价段产物成交占比则上升了22%。300万以上产物成交套数占比也从1%上升到了6%。

  综上,对于2017年常州市场,表哥认为中等面积段产物仍会是市场的主力,而且跟着外来群体的添加,将来二房、三房以产物将愈加走俏。从区域布局来看,跟着2016-2020城市副贸易核心规划的规定,以及一号线对城市南北通路利好的落地,常州市的武进、新北无望衔接更多需求,助力常州楼市进一步成长。

  以常州为样本,不难拾掇出雷同城市的市场逻辑:对于从外埠涌入的需求而言,较低的房价、优良的城市成长潜力是这些城市的最强吸引力,考虑到后期转手要素,本市的主力产物会成为异地购房者首选,并鞭策此类产物成交均价快速上涨;但也恰是由于在空间上临近区域焦点城市,基于事业成长、本钱收益等要素考虑,当地的高收入群体往往也但愿去外埠置业,以致本市高端室第市场成长受限,高单价产物市场难以进一步扩容。

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