欢迎访问:     关于我们 联系我们 收藏本站
首页 青松食品 清潭 清潭路 清潭站 清汤路口 服务热线:
    推荐业务

青松食品

清潭

清潭路

清潭站

清汤路口

青汤路口

清溪路

清溪路奥林花园

 

    2012年深圳布吉三联旧改城市综合体项目定位方案(上)

  插手VIP

  享专业文档下载特权

  赠共享文档下载特权

  100w优良文档免费下载

  赠百度阅读VIP精品版

  下载客户端

  告白/传媒

  2012年深圳布吉三联旧改城市分析体项目定位方案(上)_告白/传媒_人文社科_专业材料

  2012年深圳布吉三联旧改城市分析体项目定位方案(上)_告白/传媒_人文社科_专业材料。谨呈:深圳招商地产及安业地产 2012年招商安业地产 布吉三联旧改项目产物定位 ? Copyright Centaline Group, 2011 华夏地产代办署理(深圳)无限公司 Code of

  谨呈:深圳招商地产及安业地产 2012年招商安业地产 布吉三联旧改项目产物定位 ? Copyright Centaline Group, 2011 华夏地产代办署理(深圳)无限公司 Code of this report 1 项目阐发 政策阐发 情况阐发 合作阐发 地块阐发 项目定位 ? Copyright Centaline Group, 2011 Code of this report 2 政策阐发 “一管”收紧流动性之加息 ? 当前流动性过剩、通胀压力大搅扰着中国经济的成长,2011 年货泉和政策转为稳健以来,央行曾经加息4次,开辟商融 资渠道收紧,居民购房压力加大。目前,5年期贷款利率已 经高达6.8%,居民供楼承担比不竭添加,二手房房钱供楼比 曾经跨越2008年房地产高峰期间 ? Copyright Centaline Group, 2011 Code of this report 3 政策阐发 二管“抑止需求”:“新国八条”出台,多项办法 抑止需求 ? 颠末2011年的两轮调控之后,房地产市场并未呈现预期中的 降温,市场仍在高涨之中,虽然量呈现了下调,但价钱稳步 上涨。地方在保守春节前出台“新国八条”,可谓史上最严 厉的政策。 Code of this report 4 ? Copyright Centaline Group, 2011 政策阐发 二管“抑止需求”:深圳出台限购细则,非深户购 房门槛提高 ? 针对之前市场上部门购房者操纵外埠身份证,通过补缴税单 或补社保获得购房资历,打政策“擦边球”的现象,3月初, 深圳对此做出了明白划定,出台了深圳版的限购细则:要求 非本市户籍居民家庭购房时供给纳税缴纳证明的,必需是最 近持续缴纳12个月以上且不含补缴环境,供给社包管明的, 必需合适下列前提之一: 1. 一是比来持续缴纳12个月以上养老安全并医疗安全、 2. 二是比来持续缴纳12个月以上养老安全并工伤安全、 3. 三是比来持续缴纳12个月以上医疗安全并工伤安全。 (即:供给社保缴纳证明的,必需同时持续缴纳12个月以上 的养老安全、医疗安全、工伤安全中的任何两种安全。同时 根据社保局的划定,医疗安全和工伤安全是不克不及够补缴的。) ? 之前市场遍及规避限购令的方式是操纵外埠人身份证补缴一 年的养老安全,而在新划定下,通过补缴社包管明而获得购 房资历的可能性几乎为零,同时又不认可补缴纳税证明的购 房资历,因而新政下操纵外埠人身份证购房的比例将大大降 低,但近期市场有传说风闻暗示无论能否有社包管明,仍有法子 打点过户,前提是破费2w不等的费用。 ? Copyright Centaline Group, 2011 Code of this report 5 政策阐发 三管“房价节制方针”:年度房价节制方针深圳房 价涨幅不跨越GDP和人均可安排收入涨幅 1. 国务院要求各地出台房价调控方针,并于一季 度前向社会发布。3月31日,深圳发布了年度 房价节制方针,2012年深圳房价涨幅不跨越 GDP和人均可安排收入涨幅。 2. 国务院督察组来深圳调研 3. 同时,国务院房地产调控督查小组对深圳等 16省市对保障房及宏观调控环境全面督查, 首站在深圳,并于4月20日竣事,深圳当局部 门内部沟通焦点内容包罗:深圳房地产调控政 策的落实环境,房价不变在可控的范畴内,没 有过高过快的增加等。 ? Copyright Centaline Group, 2011 Code of this report 6 政策阐发 三管“房价节制方针”:深圳出台限价令 限价令的次要内容: ? 4月底5月初将采纳全新的预售存案系统; ? 已拿预售的项目:针对2011年录入合同的价钱 折算出均价,采纳一刀切的做法,新系统针对 每个项目设定一个价钱上限,跨越该价钱不予 打合同; ? 2012年拿预售项目,则按照某一个月的录入合 同价钱折算均价; ? 未拿预售项目:分片区制定均价上限。连系区 域及物业类型进行审批,高于均价的不给预售, 要求每一套报预售的价钱都要低于片区设定的 价钱; ? 以2011年均价2万计较,估计2012全体均价不 跨越2.2万,同时新推单元价钱不得跨越上期价 格,部门高价物业转现售发卖。 ? Copyright Centaline Group, 2011 Code of this report 7 政策阐发 部门楼盘起头下调存案预售价钱 一、宝安区〃品尚居 ? 原预售报均价2.4万,被要求不克不及高过20400,经多次与河山部分沟通, 带装修价2.2万,对外口径19999元送装修,被要求不答应集中开盘、 天然发卖,上4月14日晚上开盘,推出219套41-93平1-3房,当晚发卖 140多套,至周日发卖近9成; 二、宝安核心区〃第五大道:16日推出楼王8、9栋88套261平四房楼王单 位,均价3万。之前被河山局约谈,在政策未开阔爽朗前推售残剩单元,没 有什么发卖压力,尾盘。 三、潜龙〃曼海宁:原预售报均价2.8万,被要求不克不及高过2.1万,正在调 整价钱; 四、南山〃君汇新天:2012年11月入伙,现为现售; 五、铭筑:原预售报价3.8万,在口头约谈后打未出具体细则的时间差,上 周四起头二三级转介,至周日成交21套,均价约3.2万; 六、盐田〃东港印象:被要求订价不得高于1-3月片区成交均价(2万元/平 方米),经与河山部分多次沟通,最终订价1.6万/㎡,于4月15日开盘, 推出170套38-87平1-3房,发卖约60套; 七、熙园山院:全体转现售,估计10月面市; 八、合正〃地方原著:别墅仍在认筹,交50万能够预定房号,但目前转现售 的可能性大。 九、万科清林径23日推37号楼,359套78平2房改3房单元和89平3房改4房 单元,送精装修,折前价钱14300元/平方米,发卖七成 ? Copyright Centaline Group, 2011 Code of this report 8 政策阐发 二级市场:4月成交量仅为3月的三成 ? Copyright Centaline Group, 2011 Code of this report 9 政策阐发 三级市场:新增放盘量增幅较着少于访客量,业主 仍较惜售观望 ? Copyright Centaline Group, 2011 Code of this report 10 政策阐发 华夏概念 ? 概念1:限价令政策间接指向房地产开辟企业,对开辟 商而言有庞大的压力,起首影响的是豪宅市场,豪宅 市场供应骤减以至可能为零,现楼发售将考验豪宅开 发商资金链,同时因为现楼发售价钱不受调控影响, 且考虑到财政成本,豪宅价钱将来将大幅上涨。 ? 概念2:限价令下,将来供应将以通俗室第为主,其价 格在片区均价以下或者附近,成交均价将“被下降”, 但现实上客户不会感受到房价的下降。 ? 概念3:接下来的几个月室第成交量会较着回落,一手 房市场呈现“供应慌”,市场呈现的这种“量价齐跌” 的场合排场会对不少客户心理形成不良影响,这种时间持 续越长对客户心态越晦气。而商用物业的成交会再上 一层楼。 ? 概念4:目前根基没有开辟商筹算降价,都以观望为主, 但若是政策持久连结高压,部门隔辟商可能会扛不住, 部门楼盘会促销降价。 ? Copyright Centaline Group, 2011 Code of this report 11 政策阐发 下半年政策预判 ? 从近期系列政策能够看出,深圳当局调控房价的决心还 是很大,为了完成房价调控方针,不吝动用如斯峻厉的 价钱管制。估计接下来还会有后续政策: 1. 收缩的货泉政策仍会持续,3月CPI涨幅高达5.4%后,央 行当即提高预备金率,本年节制通胀是宏观调控的首要 使命,而目前通胀压力仍不见缓解,估计第二季度仍会 加息。银行开辟贷款呈现利率上浮的同时还收取额度管 理费,开辟商资金链继续收紧。 2. 7月1日出台二手房评估价纳税。华夏认为这一政策出台 的可能性很是之大,目前,限价令出台后,一手房源骤 减,部门客户分流至二手房市场,当局接下来会对二手 市场进行调控,二手房评估价纳税在短期内是一项相对 无效的政策。 3. 市场传说风闻:限价之后将来可能会进一步“限售”,即个 人采办商品房之后五年内不答应出售让渡,进一步限制 需求。但华夏认为这一政策影响面大,出台的可能性不 大, 4. “限价令”在本年内可能不会打消,开辟商需节制运营 现金流风险。 ? Copyright Centaline Group, 2011 Code of this report 12 项目阐发 政策阐发 情况阐发 合作阐发 地块阐发 项目定位 ? Copyright Centaline Group, 2011 Code of this report 13 区位阐发 深圳城市功能外拓已成必然,布吉依托地缘劣势成 为衔接深圳城市核心转移的第一站。 中部组团 向东:东部组团 世界次要城市成长阶段 城市堆积期 城市强化升级期 核心区 城市外拓期 多核心构成期 国外区域 ? 纽约:Battery Park City ? 东京:涩谷、 新宿等 ? 巴黎:拉德芳斯 深圳处于城市成长史 城市核心外拓的阶段 ? Copyright Centaline Group, 2011 Code of this report 14 交通阐发 目前慎密毗连多条城市主干道 ?片区紧临布吉焦点核心,地处三联社区的中部。项目与南坪快速、水 官高速、布龙路、布澜路等城市主干道联系慎密。 ?至福田核心区:布 龙路—南坪快速—梅 观立交桥—梅观高 速—皇岗路。 ?至罗湖核心:布龙 路—大芬立交—205 国道—文锦路—东门。 ?至龙岗核心:布龙 路—水官高速—龙翔 大道 ?至大梅沙:布龙 路—水官高速—盐排 高速—大梅沙 至福田 ? Copyright Centaline Group, 2011 Code of this report 15 地源阐发 ?项目周边二手社区 的市场价值遍及不如 布吉关口片区社区二 手价值高。 ?三联片区革新未启 动是底子缘由。 周边栖身空气较浓,但受旧改良度限制,片区价值 在布吉处于较低程度。 18000 15000 14000 13000 17000 14600 9100 丽湖花圃 茵悦之生 中海怡翠 中海怡瑞 慢城 信义假日名城 桂芳园 1 2 5 3 4 5—慢城 1—丽湖花圃 2—茵悦之生 3—中海怡翠 4—中海怡瑞 ? Copyright Centaline Group, 2011 Code of this report 16 财产阐发 当前玉石财产链附加值较低,提拔项目价值无限 玉石文化街 文化广场 ?三联的水晶玉石文化财产是布 吉5大财产之一。截至2009年, 已有相关从业人员达3000人以上。 水晶玉石文化街目前具有跨越180 多家玉石展销店,构成了完整的 原料供给、成品加工、运输发卖 一条龙的出产运营链。 ?玉石财产在三联仍属于初级的 加工制造阶段,附加值较低,对 于项目价值开辟阶段的提拔感化 无限。 ? Copyright Centaline Group, 2011 Code of this report 17 景观阐发 ?三联社区公园占地 1.66平方公里 ,是 石牙岭公园2倍多, 是荔枝公园的40倍, 规划扶植区内包罗三 联生态公园和三联水 库。 ?项目开辟初期,社 区公园的临时无法充 分隔辟操纵。 周边具有山川资本,未能无效提拔项目价值。 山体革新初期 三联水 库 爬山道尚未落成 山顶现状 三联水库休闲价 值未开辟 ? Copyright Centaline Group, 2011 Code of this report 18 地块四至 ? Copyright Centaline Group, 2011 Code of this report 19 项目阐发 政策阐发 情况阐发 合作阐发 地块阐发 项目定位 ? Copyright Centaline Group, 2011 Code of this report 20 地块阐发 地块总体地势较低,内部高差较大。 ?项目基地全体属于三联片区 最低的低谷部门。 ?内部各地块也具有比力大的 高差。 ?对于将来规划设想的社区空 间感和同一性营建要求较高。 ? Copyright Centaline Group, 2011 Code of this report 21 地块阐发 将来社区规划路网分隔,可能形成抽象不分歧 道路系统阐发图 道路竖向规划图 ?项目地块将来规划主干道布龙公路为双向8车道,次干道联中 路、联布北路(联中路)、铁西路规划为双向4车道,次干道三 联南路规划为双向6车道。 ?地块被2条次干道和2条城市歧路朋分为7个地块,可能在将来 入市之际对于社区的抽象展现形成影响。 ? Copyright Centaline Group, 2011 Code of this report 22 地块阐发 铁路乐音影响地块整个东侧 ?项目基地东侧全数臵于铁路 的乐音影响下。 ?要求将来在户型产物布臵、 园林制造和建材利用方面,均 考虑铁路乐音的影响。 ? Copyright Centaline Group, 2011 Code of this report 23 地块阐发 文教卫生用地与地块价值不婚配 ?03地块将引进蛇口 育才学校资本,大大 提拔布吉市场的教育 程度。 ?因为日照的要求,项目内部地 势较高、景观资本价值强的03、 04地块被用作文化教育和医疗配 套用地。 ?同时,病院用地紧靠景观资本 价值最高的06地块东侧。将来规 划结构时候需弱化病院的影响。 ? Copyright Centaline Group, 2011 Code of this report 24 地块阐发 松源大厦对于06地块形成现实上的分隔 ?松源大厦最高10层,对于项目 最大的06地块构成了现实上的分 隔。 ?将来建筑结构将尽量弱化松源 大厦对于地块建筑对视和视觉的 负面影响。 ? Copyright Centaline Group, 2011 Code of this report 25 地块阐发 玉石文化街将来升级,提拔02地块价值 ?02地块规划为贸易用地,规划 初志做为将来玉石商贸分析体的 商务配套部门。 ?将来玉石文化进行财产升级, 02地块将来在商务价值获得更高 的提拔。 ? Copyright Centaline Group, 2011 Code of this report 26 地块阐发 30万平米返迁房不受90/70限制 地块编码 01 02 03 04 05 06 07 合计 用地代码 用地性质 R2 C GIC5 GIC4 G1 R2 C+R2 二类栖身用地 贸易办事业设备 教育科研用地 医疗卫生用地 公共绿地 二类栖身用地 用地 (平方米) 建面 (平方米) 8982 6310 33762 9569 4147 125133 53300 37440 —— 9569 —— 699500 226185 1025994 容积率 5.93 5.93 0.7 1.0 —— 5.59 5.59 —— 笼盖率(%) 50 55 25 30 —— 30 30 30 贸易用地+二类居 40461 住用地 228364 ? 返迁房:30万平米的建筑面积用 于安臵村民的返迁房,其余58.5 万平米用于商品室第开辟。 ? 套型比例:30万平米返迁房部门 不受90/70影响,58.5万平米商 品室第受90/70影响。 ? 项目全体的室第开辟比例将冲破 90/70的限制。 ? Copyright Centaline Group, 2011 Code of this report 27 结 论 劣势 ? 地缘劣势较着,衔接深圳城市核心功能外拓。 ? 与城市核心区毗连慎密。 ? 布吉市场将来罕有的100万平米超等大盘,对于外部现有配 套依赖程度低,可以或许改变区域市场布局。 ? 育才学校强势的教育配套吸引力。 ? 招商地产保守的带领者品牌。 ? 玉石文化财产将来升级,提拔地块的商务价值。 ? 臵换单元能够不限制90/70限制。 ? ? ? ? ? ? 周边山川资本,未能无效提拔项目价值。 全体地势和内部高差提高规划设想难度。 规划路网可能形成社区抽象不分歧。 铁路乐音的干扰整个项目西侧。 文教卫生用地牺牲掉优良资本地块。 松源大厦分隔项目地块全体性。 ? Copyright Centaline Group, 2011 劣势 Code of this report 28 项目阐发 市场阐发 区内市场 区外市场 项目定位 ? Copyright Centaline Group, 2011 Code of this report 29 市场阐发 区内市场 区外市场 与本项目关系亲近的区域市场为布吉区域的区内市场 和龙岗核心城、龙华市场的区外市场的2个层面的市 场情况。 龙岗核心 龙华市场 布吉市场 ? Copyright Centaline Group, 2011 Code of this report 30 市场阐发 区内市场 区外市场 在售项目:本片区市场目前有万科红、龙园意境、来 座山、协调家园、荔山道5个项目在售。 ? Copyright Centaline Group, 2011 Code of this report 31 在售项目:万科红 区位 ?位臵:地处锦龙路与惠康路交汇处 ?开辟商:万科房地产投资无限公司 经济目标 ?占地:3.1万平方米 总建筑面积:19.5万平方米 ?容积率:4.8 ?物业类型:6栋31层至33层的室第楼 ? Copyright Centaline Group, 2011 Code of this report 32 在售项目:万科红 规划阐发 6 5A 5B 4 3 待 拆 迁 ?项目规划围合式的结构。 幼儿园 1A 1B 2 可 售 ? Copyright Centaline Group, 2011 Code of this report 33 在售项目:万科红 户型阐发 ?万科红户型范畴是30-99平米一 60平小两房 房至小三房。 两房。 ?主力户型为30-61平米一房、小 项目户型配比: 户型 一房 长处: ? 客堂较宽。 ? 带双层阳 台。 错误谬误: ? 赠送面积 少。 面积 套数 套数占比 37.5% 25% 70平两房 30-40 336 小两房 60-61 224 两房 70 112 112 112 896 12.5% 12.5% 12.5% 100% Code of this report 34 小三房 88 三房 合计 99 ? Copyright Centaline Group, 2011 在售项目:万科红 价值系统 时间 2011.12 2012.1 推售 1栋+2栋 3栋 价钱 19000 一房 140001800, 二房 1700021000 ?区位:接近罗湖的地缘劣势,临近地铁3号线木棉 湾站。 ?万科品商标召力:收购后包装和展现到位。 ?精装修:万科一贯的尺度化精装修 ?低总价:一房总价49-59万,首付15万即可入住, 带装修均价仍低于片区其它在售楼盘。 ?全民营销:以“寻找红人”起头全城营销,短期建 立项目市场抽象。 ? Copyright Centaline Group, 2011 Code of this report 35 在售项目:协调家园 区位 ?位臵:龙岗布吉布澜路与深惠路交汇处 (桂芳园对面) ?开辟商:新锦安实业成长(深圳)无限 公司 经济目标 ?占地:26918平方米 总建筑面积:112797平方米 ?容积率:3.2 ?物业类型:5栋高层 约28 -34 层 ? Copyright Centaline Group, 2011 Code of this report 36 在售项目:协调家园 规划阐发 ?项目规划并排式的结构,阶梯 式抬高园林中部景观。 红:四房 黄:三房 B 区 C 区 蓝:两房 绿:小两房 A 区 ? Copyright Centaline Group, 2011 Code of this report 37 在售项目:协调家园 户型阐发 ?协调家园户型范畴是58-109平米 60平小两房 一房至四房。 ?主力户型分布平均。 项目户型配比: 户型 A B 面积 66.05-67.86 67.79-68.92 房型 两房两厅一卫 两房两厅一卫 套数 185 185 比例 17% 17% C D E F 85.29-88.42 86.82-109.48 58.76-61.36 59.68-61.28 三房两厅二卫 三房两厅二卫 一房两厅一卫 一房两厅一卫 ? Copyright Centaline Group, 2011 304 66 185 185 27% 6% 17% 17% Code of this report 38 在售项目:协调家园 价值系统 时间 2012.1 推售 1、4-1、 5栋 价钱 22001 ?区位:地铁3号线物业。 ?现楼:现楼劣势,即买即住 ?超高赠送率:户型赠送率高达40%,多户带有入 户花圃,入户花圃可营建独立书房,缔造更多功能 空间;超高适用率和性价比 ? Copyright Centaline Group, 2011 Code of this report 39 在售项目:信义荔猴子馆荔山道 区位 经济目标 ?位臵:龙岗布吉罗岗路与荣华路交汇处, ?占地:91875平方米 罗湖金稻田路北(荔猴子园旁) 总建筑面积:284806平方米 ?开辟商:深圳市信义房地产开辟公司 ?容积率:3.2 ?物业类型:塔楼 高层 ? Copyright Centaline Group, 2011 Code of this report 40 在售项目:信义荔猴子馆荔山道 规划阐发 ?项目规划围合式的结构 ?荔山道3号楼25层,4 号楼24层 ?8号楼(第宅8号)27 层,共525套 ?7号楼30层,共324套 ?6号楼29层,共107套 ?5号楼19层,共306套 ?2号楼33层,共159套 ?1号楼33层,共319套 ? Copyright Centaline Group, 2011 Code of this report 41 在售项目:信义荔猴子馆荔山道 户型阐发 ?荔山道户型范畴是67-172平米两 房至五房。 房。 ?主力户型为67-89平米两房、三 项目户型配比: 户型 2房1厅 荔山道 3房2厅 4房2厅 5房2厅 面积 67-72 85-89 137 172 户数 144 234 24 46 比例 32.14% 52.23% 5.36% 10.27% ? Copyright Centaline Group, 2011 Code of this report 42 在售项目:信义荔猴子馆荔山道 价值系统 时间 2011.10 价钱 19000起价 ?区位:接近布吉关口、紧邻罗湖: ?社区规模:依托信义多年开辟的大社区,构成了 比力成熟的糊口配套和贸易配套。 2012.4 24000 ? Copyright Centaline Group, 2011 Code of this report 43 在售项目:来座山 区位 ?位臵:龙岗布吉生态新区 ?开辟商:深圳市承翰投资开辟集团无限 公司 经济目标 ?占地:31696平方米 总建筑面积:130382平方米 ?容积率:3.2 ?物业类型:高层 ? Copyright Centaline Group, 2011 Code of this report 44 在售项目:来座山 户型阐发 ?来座山户型范畴是46-146平米一 房至五房。 ?主力户型为88-140平米中大户型。 项目户型配比: 户型 1房 2房 来座山 3房 4房 5房 面积 46.6 76.6 88.72 129- 124 144- 146 户数 160 160 320 320 50 比例 13.33% 13.33% 26.67% 26.67% 16.45% ? Copyright Centaline Group, 2011 Code of this report 45 在售项目:来座山 价值系统 时间 2011.12 2012.4 价钱 22001 23000 ?资本:背靠石芽岭一线山景资本。 ?大社区配套:承翰慢城前三期大型社区,构成 根基齐全的糊口配套 ? Copyright Centaline Group, 2011 Code of this report 46 市场阐发 区内市场 区外市场 待售项目:本片区市场将来可能入市项目浩繁,但多 为旧改项目,受制于旧改良度,具体入市不确定性强 ? Copyright Centaline Group, 2011 Code of this report 47 中洲华宇坂田项目 翠峰豪园三期 海轩投资布吉罗岗项目 粤宝实业布吉项目 宏达大厦 康达尔五期 广胜达布吉吉华路项目 中洲华宇实业公司 鸥富实业公司 海轩投资成长无限公司 深圳市粤宝实业无限公司 正岛投资无限公司 深圳市康达尔集团股份无限公司 广胜达建筑、布吉合丰 75128 64000 150420 40000 85600 75000 84000 富霖地产坂雪岗项 目 圣力布吉项目 布吉核心花圃二期 大贸坂田项目 深圳市富霖房地产开辟无限公司 圣力开辟无限公司 雍盛房地产公司 深圳市大贸股份无限公司 深圳市大贸股份无限公司 深圳宇宏集团 深圳中洲房地产无限公司 珠海市铭豪集团无限公司/深圳市宝智恒投资无限公 司 珠海铭豪集团/深圳市宝智恒投资无限公司 中州房地产开辟无限公司 吉兆业地产 170000 100000 150000 120010 100000 300000 150000 大贸西环路室第项 目 宇宏南岭汽车城项 目 中洲布吉木棉湾项 目 铭豪、宝智恒布吉 项目 铭豪项目 中州布吉写字楼项 目 吉兆业大芬油画村 项目 合正丹竹头项目 鹏龙布吉项目 宝吉雪象村旧改项目 康达尔花圃六期 合正房地产开辟公司 深圳市鹏龙实业无限公司 宝吉工艺品无限公司/香港宝图公司/盛世房地产无限公司/鼎丰地产 康达尔房地产开辟公司 150000 19043 600000 50000 100000 300000 113000 1914000 万年坂雪岗项目 邦安实业坂雪岗项目 新居布吉项目 新润布吉泥岗项目 世博布吉镇核心项目 成龙山庄 信义坂田项目 三联物流园 大中华布吉室第项目 万基旅游度假小镇 吉兆业布吉旧城革新项目 吉兆业龙岗坂田项目 青城南岭村项目 青城布沙路项目 颂雅面吉李朗项目 布吉经济罗岗项目 伟亮实业布吉项目 德福山庄 深圳市万年投资公司 深圳市邦安实业无限公司/深圳市茂恒实业成长无限公司 深圳市新居财产房地产开辟无限公司 新润房地产/港鹏基投资 北京世博伟业房地产公司 深圳华昱投资开辟股份无限公司 深圳信义房地产开辟无限公司 珠海铭豪集团/深圳宝智恒投资无限公司 大中华实业 深圳万基置地集团无限公司 吉兆业地产 吉兆业地产(深圳)无限公司、深圳市岗头新围仔股份无限公司 青城房地产开辟无限公司公司\新亚结合无限公司\劲富鸿实业成长无限公司\青城实 业无限公司 青城房地产公司 颂雅实业 布吉经济成长 深圳市伟亮实业无限公司 钧濠房地产开辟(深圳)无限公司 72500 220010 120010 91900 120010 100000 0 200100 100000 25130 不决 不决 146500 320010 34768 400000 48700 120880 88107 ? Copyright Centaline Group, 2011 龙岗鹏基布吉项目 江科达实业布吉项 目 岗宏布吉项目 深圳综大市场 合丰项目 创邦布吉旧楼革新 项目 万达裕布吉镇当局 旁项目 尚模公司布吉项目 大中华布吉贸易办 公项目 盈翠家园四期 布吉吉华路项目 欧美投资宏达大厦 巨银诚信镇当局项 目 中海信布吉贸易项 目 世纪岭南 德兴布龙路项目 龙坤物流仓储核心 物资集团长发路项 目 龙岗鹏基地产公司 深圳市江科达实业无限公司 岗宏投资实业 闽侨投资 深圳市布吉合丰工贸无限公司 深圳市创邦投资无限公司 深圳市万达裕实业成长无限公司 深圳市尚模成长无限公司 大中华 深圳市中元房地产公司 深圳源丰实业成长无限公司 欧美投资成长无限公司(深港投资) 深圳市巨银诚信投资成长无限公司 深圳市中海信实业无限公司 深圳市新丰益实业股份无限公司 深圳龙岗德兴房地产开辟无限公司 深圳市龙昆实业无限公司 深圳物资集团无限公司 101360 30000 93000 980000 130000 10000 32001 19043 45951 30000 28500 10031 24718 65000 100000 20010 800000 130000 Code of this report 48 将来供应 ?将来布吉地盘供应量估计达1140万。 ?潜在供应量大,但因为多为旧改项目,开辟商、村民、当局 之间三方博弈,关系复杂,具有良多的不确定性。 ?过百万规模纯栖身大盘稀少。 对于本项目标机遇: ?加速项目拆迁进度,占领布吉旧改项目标市场供应先机。 ?以大配套树立大盘的市场地位,改变目前市场款式。 ? Copyright Centaline Group, 2011 Code of this report 49 典型待售项目扫描:深惠路沿线 吉兆业旧改项目 入市时间:2012年 开辟商:吉兆业 总建面:10万 贸易面积:2.5万 栖身面积:7.5万 容积率:7.0 圣力项目 圣力项目 入市时间:不决 开辟商:圣力 总建面:7.2659万 贸易面积:2.3842万 栖身面积:4.8万 容积率:5.3 吉兆业旧改项 目 南岭项目 入市时间:不决 开辟商:国香(此中之一) 总建面:21.7万 贸易面积:15.5万 栖身面积:19.9万 国香项目定位:大户型,高端山川资本室第 万裕草埔 入市时间:不决 开辟商:万裕 总建面:99万 贸易面积:26.5万 栖身面积:65.5万 容积率:3.29(开辟商欲将容积率调到7) ? Copyright Centaline Group, 2011 Code of this report 50 典型待售项目扫描:吉兆业大都汇 占地面积 建筑面积 0.5万平方米 9.5万平方米 容积率 总户数 成长商 开盘时间 目前价钱 主力户型 —— 729 深圳市天利安实业成长 无限公司 5月 18000-22001(装修 2001) 60-120平米酒店式公寓 项目价值 ?价值1:地铁枢纽物业。 ?价值2:以酒店式办事系统,吸引投资群体。 ? Copyright Centaline Group, 2011 Code of this report 51 典型待售项目扫描:圣力项目 分类 用地性质 目标 贸易+二类栖身用地 用地面积 容积率 建筑面积 贸易面积 栖身面积 13709 5.3 72659 23842 48118 现状:建至4层楼 高,烂尾多年 项目价值 ?价值1:地铁口精品楼盘。 ?价值2:周边贸易和糊口空气成熟 ? Copyright Centaline Group, 2011 Code of this report 52 典型待售项目扫描:金稻田片区 万科红后期 入市时间:不决(待完成2期,一路出售) 开辟商:海轩 总建面:19万 贸易面积:3.6万 栖身面积:15.4万 主力户型:1房、2房和3房 项目特点:集中式贸易正在与吉之岛洽商,项目 将以贸易提拔端的项目档次、抽象 海轩 广场 保利地块 大综 艺项 目 动工时间:估计2012年 开辟商:保利 总建面:约25万 贸易面积:4.7万 栖身面积:约19万 容积率:3.6-4.0(估计以二房、三房为主) 项目特点:贸易面积大,接近荔猴子园,估计项 目档次不在信义之下 信义地块 动工时间:不决 开辟商:信义 总建面:37.55万 贸易面积:5.1万 栖身面积:31.69万 容积率:3.6-4.2(估计以二房、三房为主,估计 将有双拼户型) 项目特点:依托信义本身成熟商圈,制造罗湖北高 档社区 ? Copyright Centaline Group, 2011 Code of this report 53 典型待售项目扫描:信义后期 分类 用地性质 用地面积 容积率 建筑面积 贸易面积 栖身面积 目标 贸易+二类栖身用地 99776 3.6-4.2 375572 51004 316968 布景一:信义假日名城开启了信义在布吉版块,信 义荔猴子馆奠基了信义在布吉的地位,为片区的房 地产成长起到了火上加油的感化。 布景二;开辟商看好将来各项规划落成对片区房价 的提拔的推进感化,在荔猴子馆最初一期产物荔山 道已实现溢价,将来后续产物将无望持续冲破 项目价值 ?价值1:信义片区大社区劣势 ?价值2:布吉最接近罗湖的地舆劣势。 ? Copyright Centaline Group, 2011 Code of this report 54 其它片区待售项目扫描:万科樟树布项目 区位意义 交通前提 配套设备 地盘目标 晦气要素 景观资本 产物线 首改 首臵 合计 ?紧靠城市核心区,是城市向外成长的首要收益地带 ?交通便当,丹平快速可快速接驳罗湖区; ?根基糊口配套齐备,但档次较低; ?总建面47万平米,容积率4.5,含樟树布公园容积率3.4; ?乐音:布沙路/丹平快速/布沙立交对项目恬静度影响较大; ?污染:地块周边有2个污水站,沙湾河有污染; ?其他:项目北侧有1坟地,东北向2公里处有殡仪馆、坟场,是 保守罗湖印象较差的区域; ?樟树布公园是焦点资本,东侧、南侧有山景; 户型 4房2厅2卫 4房2厅2卫 3房2厅2卫 3房2厅1卫 套数 1200 500 350 200 2250 套数 比例 53% 22% 16% 9% 100% 户均面积 (m2) 160 140 120 88 依托天然资本为核 心价值 樟树布公园 ?万科樟树布项目主力户型为户均160平 米的4房,次主力户型为户均140平米的 4房。 ?项目焦点劣势资本为樟树布公园景观。 ? Copyright Centaline Group, 2011 Code of this report 55 布吉市场所作价值扫描 合作价值 外部共享价值 项目 万科红 来座山 协调家园 √ √ 区位 √ 交通 √ 外部配套 √ √ √ √ 景观 项目价值 户型 √ 规划 社区配套 附加值 品牌 √ 办事 荔山道 大都汇 圣力项目 信义后期 √ ? 外部共享性价值 √ √ √ 系统 √ √ √ √ √ √ √ √ 万科樟树布 √ √ √ 合作特征: ?除万科项目外,布吉市场在售和已知待售项目,次要的合作价值系统集中在 区域的共享性价值,焦点合作劣势不凸起。 启迪: ?跳出布吉市场所作价值系统,自动制造项目奇特的焦点劣势。 ? Copyright Centaline Group, 2011 Code of this report 56 项目阐发 市场阐发 区内市场 区外市场 项目定位 ? Copyright Centaline Group, 2011 Code of this report 57 市场阐发 区内市场 区外市场 区外市场:与本片区市场具有板块间合作关系的次要 为龙华板块和龙岗核心城。 龙岗中 心 深 圳 龙华 东 部 的 崛 起 ?与布吉板块 将来次要的竞 争板块是龙华 和龙岗核心板 布吉 块。 ? Copyright Centaline Group, 2011 Code of this report 58 板块合作 龙华 板块驱动力:强势的当局规划和近福地步缘要素 规划快速落地实施●新核心城成型●深圳的副核心 福田CBD需求外溢:财产2011-2012年市场供给、 142.48万平米室第,仍无法满足核心区与日倍增的室第需求。龙版 片区成为臵业首选。 20分钟CBD圈层:4号线二期工程由港铁承建,建成后 港铁运营4号线日全线贯通。建成后二 线分钟。 北站扶植构成新的交通枢纽:到2012深圳北站 (龙华新客站)是地铁4、5、6号线的换乘枢纽,与核心区、港口 及机场交通便利,栖身和商务价值更显凸起 ? Copyright Centaline Group, 2011 Code of this report 59 板块合作 龙华 臵业焦点点:价值凹地、规划升值预期和交通便当 项目/地块 占地 建面(万) 主力产物 1 绿景项目 8.2 18.8 2房、3房:按照90-70 限制 2 水榭春天 16.7 56.3 中大面积户型居多。 一 期以85-90m2的小三房 为主。二期为120平以 上大户,最大160— 170m2(双拼) 3 鹏润达项目 3 12.2 100%小户型,90-70 限制 4 5 泰华项目 金地上塘道 4.96 12.9 15.3 两房三房为主 45-88平米1房、2房、3 房 6 中航项目 5.36 24.7 贸易面积:7.23万 室第面积:17.27万 ? Copyright Centaline Group, 2011 Code of this report 60 标杆项目:水榭春天 区位 ?位臵:深圳大福田CBD地方栖身区,龙 华人民路旁 ?开辟商:深圳市水榭花都房地产无限公 司 经济目标 ?占地: 167000平方米 总建筑面积: 565902平方米 ?容积率:3.4 ?物业类型:塔楼 小高层 高层 ? Copyright Centaline Group, 2011 Code of this report 61 标杆项目:水榭春天 规划阐发 ?项目规划围合式的结构 ? Copyright Centaline Group, 2011 Code of this report 62 标杆项目:水榭春天 户型阐发 (一期)产物配比环境 户型 154平米中4房 120平米大3房 89平米小3房 85平米小3房 69平米小2房 合计 套数 33 68 204 131 65 501 比例 7% 14% 41% 26% 13% 100% (二期)产物配比环境 户型类型 160(5+1)房 140(4+1)房 120(3+1)房 89小三房 75二房 顶层大平面 合计 (三期)户型配比 套数 68平 89平 115-120平 221 281 372 比例 20% 26% 34% 75平 85-90平 120平 140平 160平 顶层 100% ? Copyright Centaline Group, 2011 套数 62 248 248 186 62 12 818 比例 8% 30% 30% 23% 8% 1% 100% 一、二、三期户型总配比 套数 350 806 694 434 126 20 比例 14% 34% 29% 18% 5% 140平 160平 200-270平顶层大平面 180 31 8 1093 17% 3% 合计 2430 Code of this report 100% 63 标杆项目:水榭春天 推售节拍 2011.3 2011.7 2011.8 2011.11 25000 2012.2 25000 22001 20010 21000 ? Copyright Centaline Group, 2011 Code of this report 64 标杆项目:水榭春天 价值系统 ?龙华新核心焦点位臵: ?大社区大配套:水榭春天总建筑面积56万平米,具有社 区幼儿园、沃尔玛等齐备的糊口配套。 ?成长商品牌:莱蒙鹏源在深圳的开辟品牌影响力。 ? Copyright Centaline Group, 2011 Code of this report 65 一般项目:潜龙曼海宁 80㎡两房 占地面积 建筑面积 容积率 总户数 5万平方米 24.6万平方米 4.92 2020 潜龙曼海宁 成长商 开盘时间 121㎡三房 目前价钱 主力户型 潜龙实业集团无限公司 2011.5.2 21000-25000 68-87㎡两房, 89-120㎡三房 项目价值 ?价值1:龙华片区,片区市政规划完美 ?价值2:临近龙华高铁站及地铁4、6号线:项目本身部门附加值提拔,外立面、小区园林、雕 塑 艺术等。 ? Copyright Centaline Group, 2011 Code of this report 66 一般项目:金地上塘道 78㎡两房 占地面积 建筑面积 容积率 总户数 5.3万平方米 15.3万平方米 一期:2.8,二期:3.0 1087 金地上塘道 成长商 开盘时间 目前价钱 主力户型 金地新城房地产开辟有 限公司 2011.6.19 14000-23000 65-78㎡两房、89平三房、 98平四房 89㎡三房 项目价值 ?价值1:龙华片区,片区市政规划完美 ?价值2:临近龙华高铁站及地铁4、6号线:小区本身完美配套设备 ? Copyright Centaline Group, 2011 Code of this report 67 一般项目:合正地方原著 128㎡两房改三房 占地面积 建筑面积 容积率 总户数 5万平方米 19万平方米 2.6 1280 合正地方原著 成长商 开盘时间 88㎡两房改三房 目前价钱 主力户型 合正房地产集团无限公 司 2012.1.6 23000-25000 88-128㎡两房(改三房 项目价值 ?价值1:龙华片区,片区市政规划完美 ?价值2:大标准稀缺户型 ?价值3:户型朴直,赠送面积多 ?价值4:资助央视《红楼梦》,树立文化标签。 ? Copyright Centaline Group, 2011 Code of this report 68 一般项目:港铁一号 41㎡一房 占地面积 建筑面积 容积率 总户数 6万平方米 11.8万平方米 1.46 1100 成长商 开盘时间 目前价钱 56㎡一房 主力户型 鹏宝东物业成长无限公司 2009.10 24800 38-56㎡一房 项目价值 ?价值1:现楼劣势 ?价值2:地铁物业,项目紧邻地铁4号线期贸易街配套。 ? Copyright Centaline Group, 2011 Code of this report 69 一般项目:锦绣御园 占地面积 建筑面积 容积率 总户数 7.4万平方米 30万平方米 3.2 1600 成长商 深圳市锦绣江投资无限公 司和深圳市龙华弓村股份 合作公司 估计本年中 —— 130-190平米3-4房,少量 80平米2房 开盘时间 目前价钱 主力户型 项目价值 ?价值1:自建6000㎡贸易及3600㎡的体裁配套。 ?价值2:临近4万㎡原生态弓猴子园。 ? Copyright Centaline Group, 2011 Code of this report 70 一般项目:清湖花半里 占地面积 6.3万平方米 建筑面积 容积率 总户数 成长商 开盘时间 目前价钱 主力户型 28.4万平方米 3.2 2011 深圳市恒和基房地产开辟 无限公司 估计今岁尾 —— 90平以下,通过30%以上 的赠送面积实现90平米小 三房、110平米小四房。 项目价值 ?价值1:临近地铁清湖站 ?价值2:户型高赠送率。 ? Copyright Centaline Group, 2011 Code of this report 71 龙华市场所作价值扫描 合作价值 外部共享价值 项目 水榭春天 区位 √ 交通 √ 外部配套 √ 景观 项目价值 户型 规划 √ 社区配套 √ 附加值 品牌 √ 办事 潜龙曼海宁 金地上塘道 地方原著 港铁一号 锦绣御园 √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ ? 项目本身配套价 √ √ 值 √ √ 清湖花半里 √ √ √ √ √ 合作特征: ?在区域共享性价值的根本上,龙华市场次要的合作价值系统集中在项目本身 价值方面,部门项目曾经具备了附加值层面的合作劣势。 启迪: ?制造项目本身强势配套系统,构成更高条理的附加值系统。 ? Copyright Centaline Group, 2011 Code of this report 72 板块合作 龙岗核心城 板块驱动力:大运会带动的城市根本设备逾越式成长, 轨道扶植推进龙岗板块加快与主城区融合。 1400亿交通系统扶植●70亿体育设备●百亿城市美化工程 深圳大运会,为龙岗带来了一场城市扶植的活动 轨道交通扶植:地铁3号线起于红岭站,止于双龙站,将于 2011岁尾建成通车; 地铁12号线年岁尾开工, 全线毗连龙岗 核心城、坪山及坑梓片区,颠末 “体育新城”和“坪山新城” 城市公路扶植:水官高速08年起头扩建,2012年完工,将成 为我国第一条双向十车道生态高速公路; 深圳龙岗北通道2011年7月 全线开通,到市内仅半小时;2012年深惠路革新完成 体育设备扶植:2012年深圳举办大运会,到时将会建成 大运会博物馆、大运天然体育公园、大运会主体育馆、全民健身广 场等体育设备配套 城市美化工程:深惠路沿线城市更新和景观整治,对沿 线个地块进行全面革新,沿线米扶植红线外的沿街建筑和空间 全面进行净化、美化和亮化,对核心城5个主要节点进行绿化革新 ? Copyright Centaline Group, 2011 Code of this report 73 板块合作 龙岗核心城 臵业焦点点:相对城区的价钱凹地和将来升值预期 层级 第一层级 (均价 1.5-2万元 /平) 第二层级 (均价 1.2-1.5万 元/平) 项目名称 6公园大地 3奥林华府 1绿景大公 馆 2阳光天健 城 总建面 77万 40万 9.9万 23万 主力产物 160-250 160-320 55、88、 132-163 140-150 均价 1.9-2万 1.65万 1.38万 1.28万 112 13 11 10 9 8 14 15 核心城板块 7 8家和盛事 13阅山华府 13万 11万 120-154 88、120 、142156 平面160189 75-89 70,90100,119 ,139 40,6989,140 1.5万 1.3万 大运板块 5 4 6 15紫麟山 第三层级 (均价1 万元/平左 右) 4康城国际 5大运城邦 20.4万 38万 —— 1.26万 1.1万 8500 3 2 1 三 个 板 块 7万象天成 25万 1万 ? Copyright Centaline Group, 2011 Code of this report 74 标杆项目:星河时代 项目概况 项目位臵:龙岗区黄阁南路与 深惠路交汇处北角 项目规模:占地160000平方米, 建面460000平方米 户型: 10栋高层;28栋多层: 17栋4层叠墅、11栋5-6层室第 项目概述:集7.9万平米 COCO PARK级别贸易、17万 平别墅与高层室第,汇聚20万 平米社区公共配套。 龙岗 核心 城 大运 板块 区位资本:星河时代介于大运 板块和龙岗核心城之间,不克不及 享受2个板块的配套资本,同时 无任何强势天然景观资本。 项目属性:边缘化的大盘项目。 星河时代 ? Copyright Centaline Group, 2011 Code of this report 75 标杆项目:星河时代 价值系统 ?星河强势品牌: ?城市化大配套:总建筑面积46万平米,引入 COCOPARK、山姆会员店、深圳尝试学校等高端配套。 ?较着产物系统:联排、洋房、大面积高层产物。 ? Copyright Centaline Group, 2011 Code of this report 76 一般项目:公园大地 125㎡三房 占地面积 建筑面积 容积率 总户数 36.5万平方米 82.6万平方米 1.66 3776 公园大地 成长商 开盘时间 目前价钱 185㎡四房 主力户型 鸿荣源 2011.7.15 20010 111-125㎡三房 163-185㎡四房 项目价值 ?价值1:紧邻龙岗核心城,糊口配套齐备 ?价值2:背靠山体资本。 ?价值3:户型朴直,非合拼大户型,预留较大赠送面积 ? Copyright Centaline Group, 2011 Code of this report 77 一般项目:振业峦山谷 87㎡两房 占地面积 建筑面积 容积率 总户数 20万平方米 54万平方米 2.7 3422 振业峦山谷 成长商 开盘时间 目前价钱 80㎡两房复式 主力户型 振业集团 2011.8.20 9000 80-89㎡两房 138㎡四房 项目价值 ?价值1:正中高尔夫景观 ?价值2:低价策略,深圳最低价钱。 ? Copyright Centaline Group, 2011 Code of this report 78 一般项目:尚模八意府 128㎡三房 建筑面积 容积率 成长商 开盘时间 目前价钱 主力户型 175㎡五房 57万平方米 3.98 尚模成长无限公司 2011.11.28 13000 88-128㎡三房 154㎡四房 175 ㎡五房 尚模八意府 项目价值 ?价值1:大运新城板块,市政规划利好 ?价值2:稀缺大户型设臵 ?价值3:完美的配套规划 ? Copyright Centaline Group, 2011 Code of this report 79 待售项目:万科广场 区位意义 交通前提 配套设备 ?位于龙岗核心城最焦点位臵,是行政、贸易、文化、休闲最集 中的区域 ?位于龙翔大道与深惠路两头,地铁三号线两个站点在项目附近 ?外部市政配套很完美,内部有跨越15万平米的贸易配套,此中 有10万平米作为购物核心。配套有幼儿园、小学;还有星级酒店 、公寓、写字楼等多种业态。 ?整个大项目约100万平米建面。2012-2012年打算发卖37万平米 ?1、农人房持续拆迁,导致周鸿沟面较差;2、项目内有旧村宗 祠、客家围屋、小学等,对室第私密性、恬静度有所影响;3、南 面紧挨深惠路 ?龙城广场公园、高层可远眺余石岭公园 地盘目标 晦气要素 景观资本 ?万科广场的焦点合作优 势是万科品牌、区域焦点 与高端分析体配套。 ? Copyright Centaline Group, 2011 Code of this report 80 龙岗核心城市场所作价值扫描 合作价值 外部共享价值 项目 区位 交通 外部配套 景观 项目价值 户型 规划 社区配套 附加值 品牌 办事 星河时代 √ √ √ √ √ √ 公园大地 万科清林径 振业峦山谷 尚模八亿府 万科广场 √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ ? √ √ √ √ √ √ √ 项目附 加值体 系 √ √ √ 合作特征: ?龙岗核心城市场次要的合作价值系统从项目本身配套价值向附加价值转移,以 星河时代和万科广场为代表的标杆项目曾经在附加值层面的构成焦点合作劣势。 启迪: ?附加值系统是本项目标焦点合作劣势。 ? Copyright Centaline Group, 2011 Code of this report 81 布吉、龙华、龙岗核心城市场对比 ? 布吉市场相对于龙华和龙岗核心城市场,最大的劣势是无缝接轨深圳主城区的 地缘劣势。目前因为布吉的旧改良度问题,限制了布吉市场所作劣势的释放。 ? 本项目属于布吉市场将来的带领型大盘项目,必然要在配套、资本及规划等方 面实现全面超越,离开片区市场目前的滞后现状,是本项目率领布吉市场冲破 其它区域合作的环节。 布吉 龙华 龙岗核心 区位 交通 配套 ? Copyright Centaline Group, 2011 资本 规划 Code of this report 82 项目阐发 市场阐发 项目定位 计谋定位 抽象定位 产物定位 客户定位 ? Copyright Centaline Group, 2011 Code of this report 83 SWOT阐发 劣势——Strength ?近罗湖地缘劣势和交通便当 ?三联片区糊口空气稠密 ?将来引入育才教育资本 ?布吉将来首席100万平米以上 的品牌开辟项目 ?臵换单元不计90/70面积 ?招商品商标召力及质量制造力 劣势——Weak ?片区价值未被充实认知 ?周边山川资本不克不及添加价值 点 ?铁路和主干道的乐音影响 ?周边工场和农人房的影响 计谋成长准绳: ?片区价值临时处于凹地 ?SO计谋:阐扬品牌大盘劣势,构成强势大盘影响力。 ?片区贫乏集中贸易和高端 ?WO计谋:首期以快速回现为开辟方针,快速占领市场 消费场合 。 ?布吉市场少有的大盘旧改 ?ST计谋:率先入市,占领布吉市场的绝对高端带领者地 项目 位。 要挟——Threaten ?WT计谋:“速度第一、抽象第一”的入市方针,抢占 ?将来布吉市场跨越1000万 布吉旧改市场的最先机。 的供应量 机遇——Opportunity ?其他合作版块的影响 ? Copyright Centaline Group, 2011 Code of this report 84 花语岸 协调家园 荔山道 大都汇 鹏达摩尔城 星河时代 曼海宁 金地上塘道 地方原著 万科华府 慢城 万科红 公园大地 绿景大第宅 大运城邦 阅山华府 万科清林径 水榭春天 锦绣御园 城市资本 被动式 地段、交通、 外部配套 价钱、户型、 赠送面积 园林、立面、 装修…… 内部配套、 办事、品牌 自动式 合作价值逐步升级 华夏地产合作价值模子 价值,相对于龙岗核心城和龙华板 天然资本 块处于较低的价值合作条理。 ? 本项目标合作价值将跳出目前的市 场所作系统,在内部配套、办事和 品牌方面进行冲破。 ? Copyright Centaline Group, 2011 ? 项目地点的布吉市场目前全体合作 Code of this report 85 案例自创 星河时代项目概况 项目概况 项目位臵:龙岗区黄阁南路与深惠 路交汇处北角 项目规模:占地160000平方米, 建面460000平方米 户型: 10栋高层;28栋多层:17 栋4层叠墅、11栋5-6层室第 项目概述:集7.9万平米COCO PARK级别贸易、17万平别墅与高 层室第,汇聚20万平米社区公共配 套。 区位资本:星河时代介于大运板 块和龙岗核心城之间,不克不及享受2 个板块的配套资本,同时无任何 强势天然景观资本。 项目属性:边缘化的大盘项目。 龙岗 核心 城 大运 板块 星河时代 ? Copyright Centaline Group, 2011 Code of this report 86 案例自创 以高端贸易启动、名校鞭策的模式提拔室第发卖,实 现从边缘到自我核心化的改变,成为龙岗新标杆项目 B4/B6栋 2栋33层板楼室第 主力面积为176㎡四房 B5栋 1栋32层楼王单元 主力面积为205㎡复式 B7-B10栋 4栋32层点式室第 主力面积为130/146/162㎡ B1-B3栋 3栋33层室第 主力面积为89㎡三房 别墅 10套双拼+39套联排 主力面积277-303㎡ 洋房 140套 主力面积220-258㎡ 学校 8.2万㎡贸易Mall 开辟节拍 ?COCOPARK进驻 ?山姆会员店等商家 集体签约 ?样板房 开放 ?首期开盘 ?尝试学校进驻 ?再次开盘创龙 岗新价钱标杆 2011.8 2011.9 2011.10 ? Copyright Centaline Group, 2011 2012.3 Code of this report 87 计谋定位 以自我核心化实现高端溢价 自我核心化模式 ? 大盘制造强势大的贸易和教育配套, 构成影响区域市场核心型大盘 ? 贸易配套走集中式的高端路线,以强 势高端的集中构成项目标市场发力点。 ? 项目开辟起首启动高端集中贸易部门, 以高端贸易撬动项目价值提拔。 ? 共同以街区式的城市化糊口空气,营 造城市核心的气场。 ? Copyright Centaline Group, 2011 Code of this report 88 项目阐发 市场阐发 项目定位 计谋定位 抽象定位 户型定位 客户定位 ? Copyright Centaline Group, 2011 Code of this report 89 属性定位 本项目标焦点价值阐发 ?深圳国际化大势下的里程碑式巨著。 ?依托大盘的配套价值,构成绝对附 加值劣势,引领布吉区域步入城市 成长支流。 焦点属性 凸起属性 ?片区第一家大型集中贸易 ?9年制育才学校强势教育配套 ?可制造的大盘街区抽象 根基属性 ?一线品牌开辟商项目。 ?深圳主城外拓地缘劣势最较着的生 活圈层 ? Copyright Centaline Group, 2011 Code of this report 90 属性定位 深圳新城市核心●带领型 旗舰大盘 ? Copyright Centaline Group, 2011 Code of this report 91 招商 · 世界山 ?“世界”—承载深圳城市进入世界大都会的 汗青任务,率领布吉区域融入城市成长支流。 ?“山”—坐拥三联山体公园和石牙岭公园, 可是更深条理的寄义是像山岳一样被仰望和崇 敬,由于我们率领了一个区域走向了世界 ? Copyright Centaline Group, 2011 Code of this report 92 招商 · 公元 ?“公元”—起首联想到三联山体公园 和石牙岭公园,更深刻的是表现出来项 目在深圳城市成长史的里程碑式的价值。 以“公元”称号,气焰澎湃。 ? Copyright Centaline Group, 2011 Code of this report 93 招商 · 仰芷 ?作为城市历程新高度,在深圳地产发 展史上处被仰视的地位。 ?“仰”,就是无可匹及的高度和气宇。 ? Copyright Centaline Group, 2011 Code of this report 94 招商 · 揽胜 ? Copyright Centaline Group, 2011 Code of this report 95 招商 · 铭誉 ? Copyright Centaline Group, 2011 Code of this report 96 招商 · 唯壹 ? Copyright Centaline Group, 2011 Code of this report 97 招商 · 观全国 ? Copyright Centaline Group, 2011 Code of this report 98

  文档贡献者

  2013长沙南城全洲集团城...

  2012年重庆两江新区商务...

  世联_2012年深圳星河雅宝...

  思源2012年深圳湾项目营...

  重庆齐岳水岸绿城城市综...

  兰州城市之光项目定位方...

  四线年发卖...

  长沙南城城市分析体调研...

  2012年唐山恒正地产城市...

  2012年沈阳高力城市分析...

  巴南龙洲湾项目定位演讲

  西樵项目前期筹谋方案

  2011年昆明林海云霄项目...

  万科观海17英里建筑规划...

  城市更新项目操作指引(2...

http://micromachina.com/qingxiluaolinhuayuan/514/

  版权所有:   
地址:  邮箱:
电话: